Otthon Start — льготная ипотека в Венгрии под 3% годовых

Otthon Start — ипотечный кредит с государственной поддержкой для покупки первого жилья: фиксированная ставка 3% годовых, срок до 25 лет, сумма кредита до 50 млн форинтов и первоначальный взнос от 10%.

Программа действует с 1 сентября 2025 года на всей территории Венгрии и оформляется через коммерческие банки.

Кредит может быть использован для покупки квартиры, дома или строительства жилья.


Основные условия программы и требования к объектам недвижимости.

В программе могут участвовать:

• физические лица старше 18 лет с официальным доходом; верхний возрастной предел отсутствует;
• лица, не владевшие жилой недвижимостью в течение последних 10 лет (кроме недвижимости стоимостью до 15 млн форинтов либо долей собственности не более 50%);
• лица, которые в течение последних 2-х лет платили взносы в систему социального страхования, при этом последние 180 дней — в Венгрии;
• лица без судимости и без задолженностей перед государством;
• заёмщики, соответствующие требованиям банка по кредитоспособности.

ВНЖ и ПМЖ: какой статус проживания даёт право участия в Otthon Start

Участие в программе регулируется постановлением правительства 227/2025. (VII. 31.). Круг лиц, имеющих право подать заявку определён в параграфе 7.

„A kölcsönt igényelheti az a természetes személy…”
Кредит может быть предоставлен физическому лицу…

Далее перечисляются категории заявителей (§ 7), среди которых:
„…szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező személy”
лица, обладающие правом свободного передвижения и проживания (лица, подпадающие под режим свободы передвижения и проживания, включая граждан ЕС и приравненные категории);

„…harmadik országbeli állampolgár, ha … huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkezik”
граждане третьих стран, имеющие право долгосрочного проживания в Венгрии (ПМЖ, в том числе ЕС-ПМЖ и иные приравненные статусы);

„…hontalan, ha … ilyen jogállásúnak ismerték el”
лица без гражданства, признанные таковыми в установленном порядке.

Важно: для граждан третьих стран в тексте постановления используется именно термин huzamos tartózkodási jogosultság (право долгосрочного проживания).
Обычный временный ВНЖ (tartózkodási engedély) в перечне допустимых категорий не упоминается.

Таким образом, участвовать в программе могут граждане Венгрии, граждане ЕС (и приравненные к ним лица), а также граждане третьих стран с правом долгосрочного проживания (ПМЖ).

Подтверждение статуса и адреса проживания

Порядок подтверждения права на участие описан отдельно (§ 16). В нём указано, что заявитель подтверждает:

„a bejelentett lakóhelyet a személyi azonosítót és lakcímet igazoló hatósági igazolvánnyal, egyéb elektronikus igazolással vagy azzal egyenértékű okirattal”
адрес проживания — официальным документом, подтверждающим личность и адрес, электронным подтверждением либо равнозначным документом.

На практике банки ориентируются на наличие lakcímkártya.

Вывод

• заявители с ПМЖ могут участвовать в программе Otthon Start, если соответствуют остальным условиям;
• У меня пока не было конкретных случаев обращения с ВНЖ. Однако, судя по изученным материалам и консультациям с кредитными брокерами, я пришёл к выводу, что, к сожалению, временный ВНЖ не даёт права участия в программе Otthon Start 😔

Важно! Требования банков могут быть строже формальных норм постановления, поэтому детали по документам лучше уточнять до подачи заявки.

📄 👉 Текст постановления: https://njt.hu/jogszabaly/2025-227-20-22


Подходящие типы недвижимости:

• квартира — стоимость до 100 млн форинтов; цена за м² не должна превышать 1,5 млн форинтов;
• частный (семейный) дом — стоимость до 150 млн форинтов, цена не выше 1,5 млн форинтов за м²;
• tanya (усадьба) — стоимость до 150 млн форинтов, цена не выше 1,5 млн форинтов за м².

Размер кредита ограничен 50 млн форинтов, независимо от типа и стоимости недвижимости. Это прямо предусмотрено § 6 (1) постановления:

„A kölcsön összege nem haladhatja meg az 50 000 000 forintot.”
сумма кредита не может превышать 50 000 000 форинтов;

Правила не устанавливают требований к техническому состоянию недвижимости, её энергетическому классу, банковской оценке и т.п. Всё это относится к стандартной ипотечной процедуре и зависит от практики конкретного банка.


Процесс и сроки

Процесс и сроки оформления кредита зависят от банка и конкретной недвижимости.

Основные этапы:

— заёмщик начинает поиск недвижимости параллельно с консультациями в банке, уже понимая возможный бюджет и ориентиры по кредиту;
— после выбора объекта у собственника запрашиваются документы для банка;
— банк проверяет правовой статус объекта (tulajdoni lap), energetikai tanúsítvány (энергетический сертификат), а также может запросить проверку электросети (villamos hálózat biztonsági felülvizsgálata);
— одновременно заёмщик предоставляет стандартный банковский пакет: анкету, справки о доходах, подтверждение статуса проживания и иные формы, предусмотренные конкретным банком;
— проводится банковская оценка недвижимости и принимается окончательное кредитное решение;
— банк формулирует требования к договору купли-продажи;
—договор купли-продажи подписывается без участия банка, но с учётом его требований (как правило, адвокаты знакомы с требованиями конкретных банков);
— при подписании договора покупатель выплачивает собственные средства;
— адвокат, сопровождающий сделку, передает покупателю (направляет в банк) подтверждение о внесении покупателем собственных средств;
— банк перечисляет кредитную сумму продавцу в сроки, предусмотренные договором (как правило, в договоре указывается срок до 3 месяцев, но на практике выплата банка происходит в течение месяца или раньше).

При отсутствии осложняющих факторов (право преимущественной покупки, сложная структура собственности и т. п.) с момента выбора недвижимости до подписания договора купли-продажи обычно проходит от нескольких недель до одного месяца.


Примеры расчёта, калькулятор

По программе Otthon Start применяется фиксированная процентная ставка 3% годовых на весь срок кредитования. Ставка не меняется со временем, общая переплата по кредиту зависит от выбранного срока.

Пример для ориентира

— стоимость недвижимости: 60 000 000 Ft
— собственные средства покупателя: 10 000 000 Ft
— сумма кредита по Otthon Start: 50 000 000 Ft
— ставка: 3% годовых

Вариант 1: срок 25 лет

— ежемесячный платёж: ≈ 237 106 тыс. Ft
— общая сумма выплат по кредиту: ≈ 71 131 697 Ft
— минимальный необходимый доход нетто: 474 211 Ft
— переплата по процентам за 25 лет (300 месяцев): 21 131 697 Ft

Вариант 2: срок 10 лет

— ежемесячный платёж: ≈ 482 804 Ft
— общая сумма выплат по кредиту: ≈ 57 936 447 Ft
— минимальный необходимый доход нетто: 965 607 Ft
— переплата по процентам за 10 лет (120 месяцев): 7 936 447 млн Ft

О расчётах и калькуляторе

Приведённые расчёты выполнены с использованием калькулятора программы FIX 3%, доступного в мобильном приложении. В приложении (на венгерском языке) можно ознакомиться с условиями, рассчитать ежемесячный платёж и сформировать перечень документов, необходимых для оформления кредита.

Скачать приложение:

— App Store (iOS):
https://apps.apple.com/en/app/fix-3-startolj-rá/id6751365022?l=en

— Google Play (Android):
https://play.google.com/store/apps/details?id=hu.nisz.startoljra&hl=en

Онлайн-калькуляторы

Позволяют быстро получить ориентировочные цифры по ежемесячному платежу, общей переплате и другим параметрам онлайн:

1. Otthon Start hitelkalkulátor — простой калькулятор, чтобы посмотреть предполагаемый ежемесячный платёж и полную переплату.
https://otthonstartkalkulator.hu

2. Bank360-функция расчёта Otthon Start — позволяет рассчитать ежемесячный платёж, переплату и посмотреть предложения по нескольким банкам.
https://bank360.hu/otthon-start-lakashitel-kalkulator


В заключение

Otthon Start — это чётко ограниченная по условиям программа: фиксированная ставка 3% годовых, срок кредита до 25 лет и лимит суммы кредита до 50 млн форинтов.

Жаль, что с временным ВНЖ эту ипотеку не оформить, но это объяснимо. Хотя формального минимального срока по условиям программы нет, при коротком сроке — например, в три года (что обычно соответствует максимальному сроку ВНЖ) — ежемесячный платёж получается значительно выше, чем при стандартных 10–25 лет.

Из своей практики могу сказать, что программа реально работает: с сентября по Otthon Start у меня купили 3 объекта, и по словам покупателей это хорошая поддержка.

Я также сотрудничаю с ипотечным брокером, который помогает сравнить предложения разных банков и подобрать наиболее выгодные условия — иногда даже лучше, чем при прямом обращении в банк, благодаря банковским программам и акциям.

Это не попытка сделать всёобъемлющий обзор, а скорее небольшая шпаргалка для первого знакомства с программой. Если остались вопросы или хочется разобрать ситуацию именно под вас — пишите, комментируйте. Спасибо.

Официальный сайт программы:
https://startolj-ra.hu/